什么条件下房价会暴跌？

时间：2022-07-08  来源：  作者：[db:作者]  浏览次数：

前不久和几个朋友聊天，主题是房价，涉及到很多和房价有关的问题。以下是本次聊天的主要内容。“朋友”代表朋友，“易”代表自己。聊天从目前人们广泛关注的房价会不会跌的话题开始。

朋友：现在大家都很关心房价会不会暴跌。

易：不会暴跌。短期内会有小幅下降，但意义不大，比如下降3% ~ 5%，过一段时间又会上来，比如两三个月。这种下降对目前的高房价意义不大。

朋友：为什么不会暴跌？

易：根本原因是供不应求。

朋友：2011年中央要求各地大量建设保障性住房。也许2012年房价会暴跌。

易：不要指望经济适用房会导致房价暴跌。一是因为保障房数量有限，与商品房结合很难满足目前的市场需求；第二，由于经济适用房价格便宜，很多人会利用权力和关系去占有，使得本来就供不应求的经济适用房更加稀缺。最后，很大一部分人还是要买商品房。

朋友：既然供不应求，政府就应该增加保障性住房的供应。

易：对。但地方政府其实不愿意建保障房，因为不仅无利可图，还得赔钱。

朋友：政府在做生意吗？

易：本质是一样的。当地政府搞征地拆迁然后卖地，净收入很大。不同于其他商品交易，地方政府可以强制拆迁，有购买权，价格由地方政府决定。

朋友：为了降低房价，地方政府做点损失也是值得的。毕竟对当地百姓有利。

易：很难。因为过去10多年来，地方政府通过卖地和征收房地产交易税，保持了财政收入的高速增长。在一些城市，这部分收入占财政收入的50%以上。现在你要它放弃或者大幅减少这部分收入，结果财政收入不增反降。这怎么向上级交代？

朋友：那就把财政收入增长指标降下来，不要给地方政府太大压力。

易：说起来容易做起来难。十几年来，我国财政收入一直高速增长，成为政府最重要的政绩之一。财政收入多了，很多事情就好办了。一旦增速下降，或者不增反降，很多事情就没法做了。政府和我们一样，什么都花钱，从穷到富，从富到穷。所以，即使上级给它一个减少目标，地方政府也不会减少。一切靠财政收入，卖地和房地产交易税是财政收入的主要来源。

朋友：刚才说了保障房以权谋私的问题。有人说不该建经济适用房，是因为以权谋私。这其实是不对的。毕竟以权谋私的不占多数。

易：不一定。有的地方可能是少数，有的地方可能占很大比重，尤其是一些小城市，“山高皇帝远”，官员不守规矩。另外，官员多，经济适用房少。一旦这些官员看上了他们，很大一部分可能就被占了。

朋友：没有法律保障，很难保障经济适用房。

易：那倒是。有了法律，就没有保障了。归根结底，中国的很多事情之所以难，只有一个原因：法制不行。相对于经济体制，还有其他体制，比如医疗体制，教育体制。法律制度是他们的外生条件。也就是说，法律行不行，不是经济系统、医疗系统、教育系统的人能决定的。外生条件是解决经济、医疗、教育系统内生问题的必要条件。如果外生的法律问题得不到很好的解决，经济等内生的问题也就无从谈起

易：关键是管理部门的人一定要知道这一点，否则就会犯错误，好心办坏事。经济适用房就是这种情况。很多人总说，国外和香港的经济适用房很成功，我们也要搞。但他们没有看到中国的外生条件不同，即法律制度的作用有限。结果，该保的没保，不该保的却保了。这意味着好心做坏事。中国股市的失败也与缺乏外生条件有关。

朋友：但是，很难在短时间内解决法治问题。

易：比房价问题更难解决，需要的时间更长。但是，并不意味着要等到法律问题解决了，才解决房价问题。就像我刚才说的，是因为经济适用房便宜，官员或者和官员有关系的人可以住，不受法律约束。如果放弃经适房，就不存在以权谋私的问题，特别是那些经适房比例高的地方，就应该放弃建设经适房。

朋友：那怎么解决那些地方低收入人群的住房问题？

易：政府不一定非要建保障房，而是要把大量的土地出让、拍卖给开发商，让他们大量建设商品房，这样商品房的供应量至少要等于或者略大于市场需求，然后房价自然就下来了。这样，地方政府既能获得土地出让收入，又能避免以权谋私的问题。当然，大量的土地出让会使土地价格明显低于过去，政府从单位土地面积上获得的收入会